ZAŠTO DIVLJAJU CIJENE NEKRETNINA? Stručnjak o paradoksu hrvatskog tržišta: ‘To je carstvo sive ekonomije. Pogledajte što sad rade u Njemačkoj’

APSURDISTAN

Ovih je dana objavljen popis banaka kod kojih će građani moći uzeti APN kredit, kao i kamatne stope po kojima se dižu ti isti krediti. Nije bilo teško primijetiti kako su kamate znatno rasle u odnosu na prošlu godinu.

AUTOR: Ivana Jurišić / Dnevno.hr

Tako je npr. EKS kamata kod PBZ banke narasla s prošlogodišnjih 2,37 posto na sadašnjih 3,12, kod RBA kamate su rasle s 2,33 na 3,75. Ukratko, stanovi su sve manje priuštivi građanima, a koliko su za takvo stanje krivi i APN krediti pitali smo ekonomskog stručnjaka Damira Novotnyja.

Cijene nekretnina rasle brže od dohodaka

“Uplitanje u tržišne cijene može dovesti i vrlo često dovodi do novih poremećaja i neravnoteža na tržištu, a to se upravo dogodilo s APN-om. Nakon šest godina možemo vidjeti kako je cijeli taj program donio više štete nego koristi. Na strani ponude je bilo manje stanova nego na strani potražnje pa su cijene rasle, a država je to subvencionirala. Uz subvencije države dogodilo se to da su cijene mogle biti takve kao što ih prodavatelji postavili”, objašnjava Novotny koji kaže kako ga raduju najave iz Vlade kako je ovo zadnja runda APN-ovih kredita.

“Vjerujem da su ekonomisti u vladi su vidjeli da to nema smisla. Europska komisija također savjetuje da se pomaže onima kojima je pomoć potrebna, a ne svima. Ako je istina da se čak i jedan ministar javio na APN kredite, to više od čega pokazuje kako je cijela ta situacija dovedena do apsurda”, kaže analitičar.

Novotny upozorava kako su cijene nekretnina u proteklih šest godina rasle puno brže od dohodaka ljudi koji su kupovali te stanove, te je subvencija samu sebe pojela.

“To je u konačnici dovelo do apsurdnih situacija da ljudi ne mogu sebi priuštiti te stanove”, ističe.

Cijene u predgrađima već počele padati

Cijene nekretnina su sredinom prošle počele padati u SAD-u i zapadnoj Europi, a nakon najava američkog FED-a i Europske središnje banke o novom dizanju kamata, brojni analitičari predviđaju kako bi se isti trend mogao ubrzati ove godine.

Što se tiče Hrvatske, u našoj zemlji je od 2015. zabilježen čak i nešto niži rast od nekih drugih zemalja članica. U Mađarskoj su tako cijene od 2015. do 2021. rasle 100.04 posto, Češkoj 84.20 posto, Luksemburgu 72.15 posto i Portugalu 68.4 posto. Kad se pogledaju te brojke, rast od 40 posto koji smo zabilježili u Hrvatskoj, ne izgleda tako alarmantan. Ipak, činjenica je da mladi ljudi, osobito oni žive u turističkim područjima, sve teže sebi mogu priuštiti krov nad glavom.

“U nekim popularnim dijelovima Zagreba cijene su jako visoke i biti će visoke u budućnosti. Ipak, ako pogledamo cijene u rubnim područjima grada, Zaprešiću, Gorici, Dugom selu, Ivanić gradu, cijene su već počele padati”.

Novotny objašnjava kako je važno razlikovati realizirane i cijene u oglasima.

“Jedna od anomalija našeg tržišta nekretnina je što je zasićenom ponudom koja zapravo nije stvarna. Imamo ljude koji su devedesetih kupili stanove po znatno nižim cijenama od tržišnih i sada te stanove drže u oglasnicima po jako velikim cijenama. Oni ne trebaju prodati taj stan, jer da imaju ekonomski pritisak spustili bi cijenu da prodaju svoju nekretninu”, kaže.

‘Cijene nikad neće pasti na razinu iz 2016.’

Kako bi se stabiliziralo tržište nekretnina, Novotny ističe kako hitno treba početi objavljivati realizirane cijene.

“Tržište nekretnina je jedno od najmanje transparentnih područja na hrvatskom tržištu. Inzistiramo na tome da su poznate cijene i tragovi formiranja cijena kod roba široke potrošnje, formiraju se neke velike liste bijele, a ovdje nema transparentnosti. To je potpuno nerazumljivo ako znamo da kućanstva za stanovanje troše daleko više nego ta prehranu. To je područje carstva sive ekonomije i tu hitno treba uvesti reda. Kao primjer nam može poslužiti Njemačka čija je porezna uprava nedavno građanima dala rok za prijavu nekretnina u njihovom vlasništvu na temelju čega će se poslije formirati tablične cijene kao kod automobila kako bi se znala vrijednost imovine po pojedinim pokrajinama što će i kupcima i prodavateljima pomoći da se snađu u šumi različitih cijena”, smatra Novotny.

Dok vlasnici agencija govore kako će cijena nekretnina u Hrvatskoj ostati stabilna zahvaljujući potražnji inozemstva, ekonomist kaže kako je još rano reći hoće li potražnja iz inozemstva ostati stabilna.

“S obzirom na inflatorne trendove na tim tržištima pitanje je odakle će doći ti silni kupci u Hrvatsku”.

Za kraj smo ga pitali ono što zanima mnoge građane koji tek planiraju kupiti stan, a to je hoće li cijene ikada pasti na onu razinu na kojoj su bile 2016.

“Nikad se u povijesti cijene nisu vratile na  najnižu prethodnu razinu. One će ići dolje, ali cijene iz 2016. više nećemo vidjeti”, zaključuje Novotny.